Mesken icar akdinin tanzimi, şahsi ikametin temini noktasında mühim bir merhale teşkil etmekte olup, mezkur akdin tekemmülü için titiz bir araştırma ve değerlendirme safhasının icrası zaruret arz etmektedir. İşbu metin kapsamında, mesken icra akdi tesis olunurken müstecir (kiracı) tarafından nazarı dikkate alınması elzem temel noktalar izah edilmektedir:
İcar konusu meskenin intihabına başlanmadan evvel, şahsi talebatın ve mali imkânların net bir surette belirlenmesi, sürecin azami verimlilikle seyrini temin edecektir.
Bütçe: İcare bedelinin yanı sıra, müşterek giderler (aidat), münferit tüketim bedelleri (elektrik, su, doğalgaz, internet) ve ısıtma masrafları da bütçe kalemlerine dâhil edilmelidir. Cari gelir düzeyinin takriben yüzde yirmi beş ila yüzde otuzluk kısmının icare bedeline tahsis edilmesi genel kabul gören bir rasyo olarak mütalaa olunur.
Talebat: Meskenin oda adedi, metrekare cinsinden yüzölçümü, mefruşatlı olup olmadığı, balkon, bahçe gibi mütemmim cüz niteliğindeki özellikleri ve evcil hayvan bulundurma durumu gibi kişisel beklentiler mufassal bir liste hâlinde tanzim edilmelidir.
Kiralama Süresi: İcar akdinin kısa yahut uzun dönem için mi tesis edileceği hususu vuzuha kavuşturulmalıdır.
İcar konusu meskenin mahalli konumu, günlük yaşam kalitesi üzerinde doğrudan ve müessir bir faktör olarak tezahür etmektedir.
İntikal Olanakları: Meskenin iş yerine, eğitim kurumlarına veya sıkça istifade edilen mahiyetteki mevkilere olan mesafesi, umumi nakil vasıtaları imkânları ve intikal süreleri tahkik edilmelidir.
İctimai ve Ticari Müessesatlar: Market, eczane, hastane, park, alışveriş merkezleri, spor salonları gibi temel ihtiyaçların karşılanacağı müessesatın yakınlığı değerlendirilmelidir.
Asayiş: İcar konusu mahallenin umumi asayiş vaziyeti hakkında bilgi edinmeye gayret sarf edilmelidir.
Potansiyel icar konusu meskenlerin teftişi esnasında azami ihtimamın sarf edilmesi ve her bir teferruatın itina ile tahkiki zaruret arz etmektedir.
İcar konusu meskenin genel fiziki durumu, gelecekte vuku bulabilecek muhtemel sorunların önceden tespitine matuf bir vasıta teşkil edecektir.
Duvarlar ve Tavanlar: Nüfuz eden rutubet, su sızıntısı emareleri veya yapısal çatlak belirtileri olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Pencereler ve Kapılar: İzolasyon mefhumu, açılıp kapanma mekanizmaları ve kilit sistemleri tahkik edilmelidir. Hava cereyanı olup olmadığı hususu nazarı dikkate alınmalıdır.
Zeminler: Parke, seramik veya halıların hali pür melali, aşınma, kırık veya kabarma alametleri incelemeye tabi tutulmalıdır.
Banyo ve Mutfak: Sıhhi tesisatın işler durumda olup olmadığı, lavabo, klozet, duşakabin veya küvetin vaziyeti kontrol edilmelidir. Musluklarda sızıntı, mecralarda vuku bulabilecek sedd-i mecralar (tıkanıklıklar) araştırılmalıdır.
Isıtma ve Soğutma Sistemleri: Kombi, merkezi ısıtma, klima gibi sistemlerin faal durumda olup olmadığı ve son bakım tarihlerine dair bilgi temin edilmelidir.
Elektrik Tesisatı: Prizlerin ve anahtarların işler durumda olup olmadığı kontrol edilmelidir. Aydınlatma armatürlerinin eksiksiz olup olmadığı gözlemlenmelidir.
İcar konusu meskenin altyapısal hizmetleri ve tahminî tüketim bedelleri, müstecirin (kiracının) mali bütçesini doğrudan etkileyen unsurlardır.
Su Basıncı ve Isıtma: Musluklardan gelen su basıncının kifayeti ve sıcak suyun temin edilebilirliğinin yeterliliği test edilmelidir.
Telekomünikasyon Altyapısı: Meskenin fiber veya ADSL internet altyapısına mutabık olup olmadığı, hat kalitesinin seviyesi araştırılmalıdır.
Ortalama Tüketim Bedelleri: Kiraya verenden veya emlak müşavirinden, önceki icar eden şahsın ortalama elektrik, su, doğalgaz tüketim bedellerine dair malumat temin etmeye gayret edilmelidir.
Müşterek Giderler (Aidat): Apartman veya site müşterek giderleri meblağının ne kadar olduğu ve hangi hizmetleri (güvenlik, temizlik, havuz bakımı vb.) ihtiva ettiği öğrenilmelidir.
İcar konusu meskenin sadece dâhilî mimarisi değil, mücavir çevresi de ehemmiyet arz etmektedir.
Gürültü Emisyon Seviyeleri: Meskenin işlek bir caddeye nazır olup olmadığı, çevrede gürültü emisyonuna sebebiyet verebilecek işletmelerin (bar, restoran, fabrika) mevcudiyeti hususunda azami dikkat sarf edilmelidir.
Komşuluk İlişkileri: Mümkün mertebe apartman sakinlerinden veya mücavir çevreden bilgi edinmeye çalışılmalıdır.
İcare akdi, kiracı sıfatını haiz şahıs ile kiraya veren sıfatını haiz şahsın karşılıklı hak ve mükellefiyetlerini vazeden, hukuken bağlayıcı nitelik arz eden yegane vesikadır.
Akdin imzasından evvel, mezkur akdin her bir maddesinin müstecir (kiracı) tarafından eksiksiz bir surette idrak edildiğinden emin olunmalıdır. Anlaşılmayan mevzuların istişare edilmesi hususunda tereddüt edilmemelidir.
İcare Bedeli ve Tediye Tarihi: İcare bedelinin miktarı ve her ay tediye edilmesi gereken tarihin sarih bir surette belirtildiğinden emin olunmalıdır.
Akdin Müddeti: Ekseriyetle bir yıllık müddetle tanzim olunur. Akdin hitamında yenilenme koşulları hakkında malumat temin edilmelidir.
Akdin Vaktinden Evvel Feshi Şartları: Akdin müddeti hitamından evvel meskenin tahliye edilmesi durumunda tatbik edilecek koşullar ve muhtemel cezai müeyyideler öğrenilmelidir.
Meskenin Tahsis Edileceği Kullanım Amacı: Meskenin hangi amaçla (konut, işyeri vb.) kullanılacağının akitte belirtilmesi ehemmiyet arz etmektedir.
Depozito, icar konusu meskenin teslimini müteakip vuku bulabilecek muhtemel hasarların veya icra eden şahsın mükellefiyetlerini ifa etmemesi durumunda doğacak zararların teminatını teşkil etmek üzere kiracı tarafından kiraya verene tevdi edilen meblağdır.
Miktar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri muvacehesinde, depozito meblağının azami haddi, üç aylık icare bedeli ile tahdit edilmiştir.
İadeye Dair Şartlar: Depozitonun hangi şartlar tahtında ve ne zaman iade edileceği akitte sarih bir surette belirtilmelidir. Ekseriyetle meskende hasar olmaması ve tüketim bedellerine ilişkin tahakkukların eda edilmiş olması koşuluyla iade edilir.
Depozitonun Tevdii: Depozito meblağının bir banka hesabına veya bloke edilmiş bir hesaba tevdi edilmesi ve bu hususun akitte zikredilmesi, hukuki emniyet açısından daha müreccah bir usuldür.
Gelecekteki icare bedeli artış oranları ve tediye yöntemleri hususunda vuzuhun temini mühimdir.
Artış Oranı: İcare bedeli artış oranının (ekseriyetle Türkiye İstatistik Kurumu tarafından ilan edilen Tüketici Fiyat Endeksi - TÜFE esas alınır) akitte sarih bir surette belirtilmesi gerekir.
Tediye Şekli: İcare bedelinin banka havalesi veya EFT yoluyla icra edilmesi, yapılan ödemelerin belgelendirilmesi açısından ehemmiyet arz etmektedir. Tediye makbuzlarının muhafazası zaruridir.
Kanunlar ve akit ile belirlenen hukuki haklar ile mükellefiyetlerin bilinmesi elzemdir.
Esaslı Tamirat ve Tadilatlar: Meskenin taşıyıcı sistemleri, çatı, dış cephe gibi asli unsurlarına müteallik büyük çaplı onarım faaliyetleri kiraya verenin uhdesindedir.
Basit Nitelikli Bakım ve Onarımlar: Musluk contası değişimi, ampul ikamesi gibi fevri tamiratlar ekseriyetle kiracının mükellefiyetindedir.
Meskenin İhtimamlı Kullanımı: Meskenin hor kullanılmaması, komşuluk ahlak ve teamüllerine riayet edilmesi gibi kiracı mükellefiyetleri mevcuttur.
Meskeninize intikal süreci ile müteakip dönemde riayet edilmesi gereken bazı pratik ve hukuki vecibeler mevcuttur.
Meskenin teslim anındaki vaziyetinin belgelendirilmesi, depozito iadesi hususunda ihtilaf yaşanmasını engelleyecektir.
Fotoğrafik/Videografik Kayıtlar: Meskene intikal etmeden evvel her bir odanın, banyo ve mutfağın, mefruşatlı ise eşyaların fotoğrafik veya videografik kayıtlara alınması icap eder. Mevcut hasaratın bilhassa belgelendirilmesi hususu ehemmiyet arz eder.
Envanter Listesi: Meskende bulunan demirbaş eşyaların (dolap, ocak, buzdolabı gibi mefruşatlı meskenlerde) mufassal bir listesinin tanzim edilerek müştereken imza altına alınması gerekmektedir.
Su, elektrik, doğalgaz ve internet abonelik hizmetlerinin müstecir (kiracı) adına tescil edilmesi zaruridir.
Eski Aboneliklerin İptali: Kiraya verenin veya önceki kiracının aboneliklerini iptal ettiğinden emin olunmalıdır.
Yeni Aboneliklerin İkamesi: Gerekli belgelerle (kimlik, icare akdi, tapu malumatı) ilgili mercilere müracaat ederek aboneliklerin müstecir (kiracı) adına açtırılması gerekmektedir.
Yeni meskeninizde emniyette hissetmek için bazı tedbirler alınabilir.
Kilitlerin Tebdili: İcabında kapı kilitlerinin tebdili hususu mütalaa edilebilir.
Duman Dedektörü: Mutfak veya salon gibi alanlara duman dedektörü tesis edilmesi, muhtemel yangın vakalarında erken ikaz sağlamak üzere fayda temin edebilir.
Mezkur detaylara riayet etmek suretiyle icar akdi sürecinin daha şuurlu ve ihtilafsız bir surette ikmal edilmesi imkanı hasıl olacaktır.